Wertermittlung bei Immobilien

Moin Katzi,

leider weiß ich es (aus eigener Erfahrung:-) sehr genau.....:

Zunächst einmal stellt sich die Frage, ob es ein Gutachten sein soll, dass vor Gericht bestand hätte -oder nicht. Es gibt nur eine Hand voll zugelassener Gutachter pro Dorf/Stadt, die ein Gutachten erstellen, welches „Gerichtsverwertbar“ ist. Sowas wird beispielsweise bei Zwangsversteigerungen gemacht oder wenn z.B. mehrere Parteien an einem Kauf/VerkUf beteiligt sind, die sich absolut nicht einig sind bzw. werden und deren Preisvprstellungen weit auseinander gehen.

Um es gleich vorweg zu nehmen: So ein Gutachten kostet sehr viel Geld. Wir haben seinerzeit für die hälfte eines älteren Bauernhauses mit 110 qm plus Dachboden knapp 2000 Euro bezahlt.

Nun zu den anderen Möglichkeiten:

Diese sind vielfältig. Es gibt tausende Leute mit Titeln und ohne (Bauingenieure, Architekten, Statiker, Immobilienmakler, ungelernte) die sich mit zum Teil wilden Titeln oder Zusatzqualis schmücken um den Kunden glauben zu machen: Hier bist Du gut aufgehoben - ich sag Dir was Dein Haus und agrund Wert ist.

Das erste was die dann fragen (die Frage stellte übrigens auch der TÜV Mann als ich vor Jahren mein Auto bewerten lassen wollte/musste): Sind Sie Käufer oder Verkäufer.

Auf meine Gegenfrage damals, was das bei einer Wertermittlung für einen Unterschied mache lachte er und sagte: Einen sehr großen! Im einen Fall schaue ich zu, dass der Gegenstand möglichst teuer wird, im anderen genau umgekehrt.....

Wenn solche Leute (nicht Gerichtsverwertbar) dann durchs Haus gehen (manche erstellen sogar Preisangaben ohne vor Ort gewesen zu sein;-) dann stellen die irgendwann die Frage aller Fragen.
Und manchmal kommt diese Frage schon am Telefon oder per Mail.

Die Frage aller Fragen, die man NIeMALS dem beantworten sollte, der den Wert ermitteln soll ist:

Wie ist denn Ihre Preisvorstellung? (alternativ: wie ist die des Käufers...)

Nun warum? Unsere leidvolle (später mehr) Erfahrung hat uns bestätigt, dass alle diese (nicht Gerichtsverwertbaren) Typen einen haufen Geld für null Arbeit verdienen. Sie Verdienen nämlich mit der Angst der Menschen.

Die obige Frage nicht zu beantworten wird übrigens sehr schwierig in dem Moment, in dem es zum Objekt bereits eine Onlineanzeige gibt in der der Preis für Jedermann lesbar ist. Und glaubt bitte nicht, dass es hierbei „schützt“ wenn in der Anzeige bei Immoscout die Adresse nicht steht. Es gibt Mittel und Wege...

Nun warum bin ich so negativ? Ganz einfach: In allen Fällen - mit Ausnahme von dem Fall der Versteigerung oder des Familienstreitsist es völlig unerheblich, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Es ist nur wichtig, ob DU sie haben möchtest oder nicht. Der Preis richtet sich ja nach Angebot und Nachfrage und NIcHT nach dem Wert dessen was Du da kaufst.
Warum schreibe ich so einen Stuss? Ganz einfach: Am Ende wenn es in die „echten“ Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer geht, dann spielt es überhaupt keine Rolle mehr ob das Haus tatsächlich gemäß Gerichtsverwertbarem Gutachten (oder irgendeinem vpn den Quacksalberwahrheiten) 10.000 mehr oder weniger oder gar 100.000 mehr oder weniger kostet. Es ist einzig allein entscheidend, ob der Verkäufer es wirklich verkaufen will und ob der Käufer es haben will. Da spielt dann tatsächlich das Geld eine untergeordnete Rolle.

Natülich möchte sich jeder möglichst nahe an dem „gefühlt“ richtigen Preis orientieren bzw. eben in dessen „Nähe“ landen.

Doch das ist eben sehr sehr schwierig diesen objektiv festzustellen. Am einfachsten geht es , wenn das Haus nicht im Aussenbereich (ich glaube §36 BauGB) steht und in einer Siedlung in der viele gleiche oder ähnliche Häuser stehen. Dann kann man sich relativ leicht (so wie es Banken gerne machen) dem Wert nähern, in dem man den Durchschnitt der erzielten Kauf/Verkaufspreise ansieht, die in gleicher Lage für gleiche Objekte ansieht.
Aber je einzigartiger das Objekt wird bzw. je „besonderer“ und je mehr es richtung Land raus geht (alter Bauernhof) desto schwieriger wird es. Denn da ist der Vergleich nicht mehr so einfach weil durch die alten Baujahre der Zustand mehr und mehr wichtig wird und vorallem sind am Land oft erhebliche Unterschiede in der größe des „Grundstücks“....;-)

Zurück zu oben und der Leidvollen Geschichte - als wir endlich kapiert haben, dass wir uns (alle,... die ganze Menschheit!:-) wieder mehr auf uns selbst und unser Gefühl, unseren Instinkt verlassen sollten:

Es war der Schlüsselmoment, als eben die Architektin die uns für 450.- Euro (aPauschale!) ein Gutachten machen sollte gefragt hat, wie die Preisvorstellung des Verkäufers ist. (wir waren damals potentielle Käufer).
Wir haben es Ihr nicht gesagt wie wir es zuvor besprochen, ja „ausgeheckt“ hatten. Das Ende vom Lied: Sie wurde böse, ungehalten und erklärte uns, es sei doch unmöglich ein Gutachten zum Wert zu erstellen wenn wir ihr den Preis nicht nennen würden. Wir haben nicht Verstanden, dass sie nicht sich selbst zuhört und hört wie sie sich mit siesem Satz selbst disqualifiziert hat.
Was machen die Quacksalber also alle?
Ganz einfach wie oben erwähnt. Sie begutachten nicht sondern spielen mit Gefühlen. Sobald der Preis genannt ist, erklären sie Dir als Käufer, warum dieser zu hoch oder zu niedrig ist. Das einzige was sie vorher herausfinden müssen ist, ob Du glaubst er sei zu hoch oder zu niedrig. Und dann macht sie nichts anderes als für 450 Euro Gefühle und Ängste der Menschen zu bedienen. Wenn so jemand mit Euch eine Besichtigung macht merkt er schnell ob und wo Eure Schmerzgrenze beim Preis liegt. Und sobald er die Schmerzgrenze und den Preis vom Objekt kennt, muss sie nur noch 5 Dinge im /am Haus finden, die als Argumentationshilfe dienen warum der Preis nicht stimmen kann bzw. wie man in unserem konkreten Fall als Käufer gegenüber dem Verkäufer argumentieren kann auf „Sachebene“.
(Die heizung ist 15 Jahre alt. Der Dachstuhl hat Wurmlöcher und man müsste prüfen ob alte Löcher oder neue. Der Keller ist feucht. Die Klärgrube entspricht nicht den Bestimmungen)

Aber tatsächlich den „echten“ Wert - den teilt Die sojemand NIE mit. NIE!

Am Ende bist Du derjenige, der entscheiden muß ob er kauft oder nicht. Oder ob er verlauft oder eben nicht.

Nochmal zurück zu dem Gerichtsverwertbaren Gutachten oben: Die erste viertel Stunde der Begehung - die dauert bei dem schon länger und der will auch den Preis nicht wissen.... Die erste Viertelstunde erklärt er, dass es vor Gericht auf jedes Gutachten mindestens zwei Gegengutachten gibt. Was will er sagen: Auch wenn sein Gutachten direkt bei Gericht vorgelegt werden kann - es heisst nix....
Da wir dies bei einem ländlichen Objekt durchgezogen haben sei erwähnt, dass dieses Gutachten Meilenweit - ja eine unvorstellbar lange Distanz weg war vom Kaufpreis der zur Verhandlung stand.
Der Gutachter bescheinigte am Ende 230.000 Euro als Wert - wir hatten vorher mit dem Verkäufer über eine knappe halbe Million sprechen müssen.
Nun was haben uns die 1800 Euro gebracht? Wir haben uns bestätigt gefühlt in unserem Gefühl (Ursache fürs Gutachten) dass die Preisvorstellung viel zu hoch ist. Aber: Hat es was geändert?
Nein: Wir haben es nicht gekauft, weil die Verhandlung mit dem Verkäufer bei 380.000 Euro ins Stocken geriet.

Hätten wir also den Gutachter gebraucht? Nein. Es hätte vollkommen gereicht sich auf das Gefühl zu verlassen.

Noch eine minigeschichte am Rande: Einmal war der besagte Statiker in ein Bauerhaus geladen welches wir haben wollten. Es ging um die angerosteten DoppelT Träger die im Stall sichtbar wurden weil der Beton von der Decke Platzte. (auf dem Stall stand das Haus....;-)
Wir wollten wissen, ob das Haus sicher ist und ob das ohne aufwendige Sanierung so noch hält bis wir sterben.
Seine Antwort (die wir an dem Tag noch hundertmal hörten):
Das müsste man berechnen. Dann irgendwann fragten wir: Sie sind doch Statiker, wir haben sie doch beauftragt, weil man dem Gewerk des Statikers nachsagt, dass er der richtige Mann ist um uns zu sagen ob das Haus hält oder nicht - warum sagen sie also immer nur: Das müsste man berechenn. (Zu dem Zeitpunkt dachten wir, er würde für so eine Berechnung extra Geld nehmen und es uns dann sagen....)

Weit gefehlt. Er war ein netter und erklärte: Ach wissen sie: wie soll ich das denn berechnen? Da brauchen sie als erstes einen Materialforscher, der 17 Probebohrungen der Stalldecke nimmt und mir die Zusammensetzung des vor 100 Jahren sicher nicht DIN-mässigen Betons herausfindet. Dann brauche ich einen anderen Experten, der mit Ultraschall die T-Träger untersucht und mir sagt wieviel Bewährung im Beton ist. Dann müssen wir an der Stallwand aufstemmen und scauen wie das Auflager der Tträger gemacht wurde. Dann kann ich ihnen sagen, wieviel sie da oben drauf legen können bis es sich biegt und bis es bricht.
Wenn ich das gemacht habe, sind sie aber schon über 8000 Euro los und ich werde Ihnen aber auch sagen müssen, dass sie das Haus nicht mehr bewohnen dürfen. Denn alleine die Dimensionierung der T-Träger (so sie denn nicht rostig wären) hat sich im Laufe der letzten 100 Jahre vom Bau bis heute in der Vorschrift fast verdreifacht.
Also wenn sie damals eine Halle in Bayern bauen durften mit dem Tträger in 10x14cm, dann brauche. sie heute (und nach dem Einsturz der Halle in Bad Reichenhall) mindestens 18x26cm.

Ihr ahnt es schon: Was hat es uns gebracht? nix! Ein alter weiser mann (Schwiegervater:-) hatte damals zum trof nassen Keller (es floss ein Bach durch) gesagt: Wo ist Euer Problem? Der Bach fliest schon seit 100 Jahren hier durch und das Haus steht noch. Warum soll es nicht nochmal 100 Jahre stehen?

Fazit:
Also jetzt gibts gleich Frühstück und meine Frau nörgelt: Spart Eich die Gutachter oder die Frage nachdem Wert. Alles was die machen könnt ihr selber! (Nachbarn oder Internet befragen nach Preisen dür ähnliche Objekte) Auf Gefühle und den Verstand hören - und vor allem: Übernehmt Euch bei der Finanzierung nicht. Wenn die Bank Euch x gebt, dann bleibt bitte 10-20% mit dem Kaufpreis unter x. Pauschal!!!!
Ich kenne die Geschichten... Sie ähneln sich alle. Egal ob Neubau oder uraltes Haus. Irgendwas ist immer. Obs geplant oder ungewollt war. Und dann werdet Ihr Euch an diesen Post und diesen Satz erinnern. Ok... Zu viel Epos. Aber lustig wäre es;-)

Und Fazit Teil 2: Gutachten das für Streit oder die Bank „zählt“ kostet Geld und bringt in der Regel zu tage, dass die Preisvorstellung des Käufers zu hoch ist. Das hilft überhaupt nicht, wenn man sein „Traumhaus“ gefunden hat in dem man glücklich werden möchte. Es vermiest einem im schlimmsten Fall nämlich diesen Traum.
Selten, ganz selten bringt es zu Tage, dass der Preis sehr niedrig ist. (aus Käufer Sicht).
Dann obacht! Achtung! Schnäppchen:
Aber: echtes Schnäppchen oder hat der Gutachter was übersehen? Hat der Gutachter vielleicht übersehen, dass der Verkäufer einen Cousin hat der in der Politik ist und der wiederum gesteckt bekommen hat, wie der Verlauf der neu geplanten Autobahntrasse wirklich ist?
Ihr werdet es vielleicht erfahren....
Und dann? Gegen das damals erstellte Gutachten vorgehen?
Ja. Kann man machen.... Aber eine Kugel aus ner Kanone, oder ein Strick oder ein Psychologe für die Therapie tuts auch.

Bin jetzt also beim großen ganzen angekommen: Niemand kann uns vor der „Welt“ schützen. Wir müssen uns auf uns, unsere Gefühle und Erfahrungen verlassen. Dann bräuchten wir in Zukunft nicht weiter eine ganze Branche von Maklern und pseudoFachleuten unterstützen, die in der Regel nicht wirklich „wissenschaftlich“ arbeiten.

vg

hmmmm..... hab jetzt nochmal meinen eignen Post gelesen und festgestellt: eine Menge Tippfehler dirn, was mir wurscht ist - aber auch realtiv miese gesamtstimmung.

Ich wollte das nicht direkt beabsichtigen und habe Deine Frage Kitty nocheinmal gelesen.

Bin vielleicht zu tief in die Materie eingestiegen:

Natürlich gibt es für den „Anfänger“ ein paar verschiedene Wege um Antworten auf die obige Frage zu erhalten - da hilft auch google schon ein wenig weiter. Willst Du uns vielleicht ein paar Details verraten?

Lage? (Aussenbereich, Freistehend, Doppelhaus, alt neu...)
Infrakstrukturanbindung
Bauweise
Grundstücksgrösse?

Dann können wir Dir vielleicht ein wenig konkreter helfen oder antworten ohne so einen langen Salmon wie von mir gerade oben.... (sorry:-)

vg,
Blubbi

Zunächst einmal lässt sich ganz platt sagen, eine Immobilie ist das wert, was ein Käufer bereit ist zu zahlen. Das hilft dir aber sicher ncht weiter.
Wenn du ein konkretes Haus im Blick hast, dann hilft dir evtl. die Sachwertrichtlinie. Daran kann man sich schon recht gut entlang hangeln.

Wenn du noch kein konkretes Objekt hast, solltest du dir erst einmal überlegen, was du dir leisten kannst. Dann kannst du in diesem Rahmen schauen, was in der jeweiligen Gegend angeboten wird.

P.S. Keine Ahnung ob m900 das auch schon geschrieben hat, der Text war mir zu lang für einen Samstag Morgen....