Wärmemenge Umrechung in Liter Heizöl für variable Nebenkostenabrechnung Mieter

Zitat von ralf_rhein-main

Im letzten Jahr wurden 15-20 Ster trockenes Weichholz verbraten. Bekommen mit meiner Abrechnungsmethode habe ich aber nur die Kosten für umgerechnet 10 Ster gekauftes Weichholz (ca. 700€). Wo liegt mein Denk- oder Rechenfehler?

M.M.n. darfst Du nur die tatsächlichen NKosten abrechnen. D.h., deine 15-20 Ster Holz zu marktüblichen Preisen aufgeteilt auf deine Mieter. Und hier nach WMZ, welche auch den Verbrauch der einzelnen Mieteinheiten abbilden. Ich denke, deine Klausel mit dem Umrechnen in Öl, oder analog Fernwärme, ist ungültig. Dann kommst Du auch hin. Bsp. 20 Ster bei 4 Parteien (3 Mieter und Du) zu 20 x 80.- = 1600.- (Angebot geschnitten, gespalten und getrocknet) / 4 x 3. Ganz einfach wenn Du dazu auch noch eine Rechnung hast.
Also, ich würde die Investition in die Solarthermie in die Mietkosten umlegen und vor jede Wohneinheit einen WMZ um das ganze prozentual auf die Wohnungen umzulegen und die tatsächlichen Kosten verteilen. Dazu gehört auch der Schornie. Bei deiner Methode bescheißt Du dich selber und musst obendrein noch befürchten, dass deine NKabrechnung angefochten werden kann. Setzt dich mit deinen Mietern an einen Tisch und lege die Kosten auf den Tisch. Fairer geht es für alle Beteiligten nicht. Grüße

Hallo,

Zitat von ralf_rhein-main

Wenn z.B. also die gemessene Wärmemenge 1000 kwh beträgt, so entspricht dies 100 Liter Heizöl. Nach den aktuellen Heizölpreisen rechne ich so 90% der Kosten ab.

ganz so einfach geht das mit dem Umrechnen nicht. Öl hat zwar 10 kwh/ltr. aber verbrennt die wesentlich effizienter als Holzkessel das Holz.
Auch mit deinem guten Fröling kommst du wohl nicht über 85% Wirkungsgrad. Bei einem Heizwertkessel (Öl) sind das schon mal 10% mehr. Bei einem Brennwertkessel nochmal 7% mehr.
20 RM Weichholz (Fichte) haben bei 20% Wassergehalt einen Energiegehalt von ungefähr 30000 kwh. das entsprechen ca. 3000 ltr. Öl.
Ich würde mich am Marktpreis orientieren und den als Maßstab ansetzen.
Wenn du also am WMZ 1000 kwh abliest dann demnächst plus 15% = eff. 1150 kwh.

Gruß, Michael

Das ist doch ein Schmarrn. Nebenkostenabrechnungen sind geregelt. Miterschutzbund oder Eigentümerverein fragen.

Hallo Ralf,

Zitat von ralf_rhein-main

ch habe hier für Euch meine konkrete Abrechnung für 2016.

Gemessen wird wie gesagt die Wärmemenge am Fröling-Kessel zum Puffer.

aus meiner Erfahrung als Mieter und Vermieter she ich hier das erste Problem. Du brauchst die Wärmemenge ind die einzelnen Wohnungen oder diese Verdunsterröhrchen an den Heizkörpern. Du darfst nur einen Anteil ( ca. 30%) über die Quadratmeter umrechnen , deiner Gesamtwärmemenge, der Rest geht nach tatsächlichem Verbrauch - und auch die Warmwassermenge musst Du extra erfassen.

Zitat von ralf_rhein-main

Mietvertraglich habe ich vereinbart, dass nur 90% der umgerechneten Heizölkosten abgerechnet werden und dass sich die Abrechnung an einer modernen Ölheizung zum damaligen Stand vor 8 Jahren orientiert. Was aus meiner Sicht damals auch sinnig war, da m.E. eine Holzheizung günstiger als Ölheizung sein müsste. Ich wohnte früher in dem Haus, daher die Holzheizung.

Da mag das noch angängig gewesen sein, wg Ausnahme von der Heizkostenverordnung. Aber auch da würdest Du mit deiner Nebenkostenabrechnung bei Einspruch des Mieters schon verlieren.

Zitat von ralf_rhein-main

Mittlerweile ist das an 2 Parteien vermietet und ich schaue natürlich im Winter, dass ich immer schüre. Das Schüren ist mietvertraglich meine Aufgabe.

Also gilt die Heizkostenverordnung, und da geht es nach tatsächlichem Verbrauch in den Wohnungen und beim Warmwasser und den _tatsächlichen_ Heizkosten (Rechnungen).
Also nicht nach einem imaginärem Heizölverbrauch umgerechnet auf %Holz. Nimm deinen tatsächlichen Holzverbrauch! und dafür den marktüblichen Preis. Alles andere ist Blödsinn und für beide Seiten ungerecht. Setz dich mit deinen Mietern zusammen und klär das. Sonst wird umgestellt auf Verdunsterröhrchen und Ablesung. Dies wird auf die Nebenkosten umgelegt und die Solarthermie wird abgeschaltet. Außerdem wird auf Gas oder Öl umgestellt und die Investitionskosten werden über die Kaltmiete (Erhöhung um 11%) dauerhaft wieder hereingeholt. Ich denke, dass deine Mieter ein Einsehen haben, wenn Du ein paar Prozent unter dem marktüblichen Preis bleibst und sie dein Arbeitszeit damit umsonst haben. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das nicht bei einem Gläschen Wein geklärt werden kann. Leg die Karten auf den Tisch. Wenn deine Mieter sehen, dass sie sparen ist das gut.

Zitat von ralf_rhein-main

Ergibt als Gesamtbetrag reine Heizkosten:
12.775 kwh / 10 kwh/l * 0,4798€/l * 1,08 * 90% = 596€.

1277 l Öl enstpricht 10 Ster Weichholz
https://www.kaminofen-kaminholz.de/heizwert-brennholz/

Zitat von ralf_rhein-main

Real brauche ich aber die 15-20 Ster, trockenes Weichholz. Ich mache mein Holz selbst im eigenen Wald. Aber wenn ich trockenes Weichholz kaufen würde, komme ich deutlich teurer.

Und Nebenkosten werden nunmal "in real" abegerechnet und einen anderen Passus im Mietvertrag halte ich für ungültig. Aber wie gesagt RA der Mieterschutzbund oder Eigentümerverein fragen. Du hattest noch nie ein Problem mit der Erstattung deiner Nebenkosten? Kann ich gar nicht glauben.

Zitat von ralf_rhein-main

Holzpille hat natürlich wegen des Wirkungsgrades recht. Zumal eine moderne Ölheizung sogar über 100% Wirkungsgrad hat, wenn die Rauchwärme zurückgewonnen wird. Die paar Prozent würden natürlich helfen, machen den Kohl aber nicht fett. Mir ist aktuell unklar, ob ich was an der Abrechnungsformel ändern kann. Von der generellen Abrechnungsmethode komme ich nur bei Neuvermietung weg.

Wir reden hier aber nicht vom Wirkungsrad deines Atmos, äh sorry Fröhling

, sondern von deiner Nebenkostenabrechnung. Glaub mir, wenn bei deiner Berechnungsmethode 1000 € mehr rauskämen, kämen deine Mieter sehr schnell von deiner Berechnungsmethode weg.

Zitat von ralf_rhein-main

Ich lege also mind. 500€ jedes Jahr drauf und habe zudem noch die ganze Arbeit mit Schüren.

Sorry, selber schuld. Eine Flasche Wein und Klartext. Ihr bekommt Solarthermie fast für lau, meine Arbeitszeit umsonst aber 500 € kann ich nicht auch noch drauflegen. Hier der Holzverbrauch und Warmwasser könnte ich auch extra... - Also, wie machen wir es.
Wenn Du es kompliziert haben willst, dann rechnest halt 20 Raummeter Hoz (tatsächlicher Verbrauch) in Liter Heizöl um, multiplizierst mit dem Ölpreis und verlangst davon 90%, et voila, da sind deine 500 € auch wieder da.
Also mach das so und spende dem Forum ein paar Prozent
Das wird schon

Vertrackte Situation. Bei den niedrigen Ölpreisen bisste etwas gekniffen.
Ich bin auch nicht sicher, wie die mietrechtliche Situation zu bewerten ist. Ich sehe das als einen Nebenvertrag über Wärmelieferung. So, wie ein Mieter, der eine separate Gasheizung in der Wohnung hat, einen Vertrag mit dem Gaslieferanten schließt. Das liegt dann außerhalb des Mietrechts.
Genau so will ich es hier jedenfalls machen. Die Mieter zahlen einen Preis pro KWh. Wo die her kommt, geht die nichts an. Ein Mieter bezahlt also den vollen Preis auch für Wärme aus der Solarthermie. Die Kostenvorteile der Solarthermie gleichen dann die Nachteile beim derzeit im Vergleich zu Öl teuren Holz aus. Die Wärmelieferung wird in einem separaten Vertrag, auf den der Mietvertrag nur verweist, vereinbart.
Bei uns ist das allerdings rechtlich auch etwas sicherer. Wir planen gleichzeitig eine große PV-Anlage, mit der ein erheblicher Teil des Eigenverbrauchs abgedeckt wird. Wegen der Netzeinspeisung ist ohnehin ein Gewerbe erforderlich. Über dieses Gewerbe kann dann auch die Wärme abgerechnet werden. Klare Trennung. Vermietung von/an privat. Energielieferung gewerblich.

Hallo

Dein Denkfehler liegt wo anders.

Du hast in in 2016: 12.775 kwh geliefert. Es kann dem Mieter egal sein woher diese durch geeichte Zähler erfasst Wärmemenge herkommt. Dieser Wert berücksichtigt ja schon Deinen Kesselwirkungsgrad und ob Du gutes oder schlechtes Holz verbrennst.
Dass Du nur 90% davon im Vergleich zu Öl (mit 100%) ansetzt halte ich für nicht richtig. Du berechnest aber nur 90% davon.

Wenn Du einen Liter Öl kaufst holst Du nicht 10 kWh raus sondern im besten Falle 9 kWh. D.h. der Mieter muss bei Öl einen Liter bezahlen bekommt aber nur 90% davon an Wärme....
Beide Faktoren zusammen brechen Dir das Genick. D.h. Du verrechnest Deinem Mieter einen Wirkungsgrad den selbst der beste Ölbrennwertkessel nie erreichen kann.

ciao Peter

Zitat von v-two

s kann dem Mieter egal sein woher diese durch geeichte Zähler erfasst Wärmemenge herkommt. Dieser Wert berücksichtigt ja schon Deinen Kesselwirkungsgrad und ob Du gutes oder schlechtes Holz verbrennst.

Das ist Wunschdenken. Der Mieter zahlt die tatsächlichen Kosten, anteilsmäßig, was davon in seiner Wohnung ankommt. Es ist dem Mieter egal, was Du in deinem Puffer einspeißt.

Zitat von Mortimer

Ich bin auch nicht sicher, wie die mietrechtliche Situation zu bewerten ist. Ich sehe das als einen Nebenvertrag über Wärmelieferung. So, wie ein Mieter, der eine separate Gasheizung in der Wohnung hat, einen Vertrag mit dem Gaslieferanten schließt. Das liegt dann außerhalb des Mietrechts.
Genau so will ich es hier jedenfalls machen. Die Mieter zahlen einen Preis pro KWh. Wo die her kommt, geht die nichts an. Ein Mieter bezahlt also den vollen Preis auch für Wärme aus der Solarthermie.

Heizkostenverordnung, Mietvertrag, Nebenabreden - was geht vor und was ist unwirksam usw. Da kommen wir mit "Kann egal sein" nicht weiter. Ihr dürft nur die euch entstandenen Kosten weitergeben! Alles andere ist schlicht Betrug. Schaut euch doch eine Gas-Jahresabrechnung einmal an. Euer Wirkungsgrad interessiert niemanden. Da wird die gelieferte Gasmenge abgerechnet und nur die auch bezahlt.
Ich möchte euch mal hören, wenn ihr für etwas bezahlen sollt, ohne einen Nachweis, dass ihr das auch bekommen habt.

Zitat von fujisan

Da wird die gelieferte Gasmenge abgerechnet und nur die auch bezahlt.
Ich möchte euch mal hören, wenn ihr für etwas bezahlen sollt, ohne einen Nachweis, dass ihr das auch bekommen habt.

Genau richtig. Vom Gaslieferanten wird die gelieferte Gasmenge in KWh Heizwert abgerechnet. Der Nachweis erfolgt über den Stand der Gasuhr.

Das selbe beim Strom. Es werden die KWh nach Stromzähler abgerechnet. Egal, woher die kommen. Ob importierter Atomstrom aus Frankreich, Kohle, Gas, Solar, Wind- oder Wasserkraft.

Nichts anderes passiert bei Wärmelieferungen. Es werden die gelieferten KWh laut Wärmemengenzähler abgerechnet. Egal, ob aus Öl, Holz, Sonne oder Pferdemist. Ich stelle mir gerade vor, wie ein Mieter reagieren würde, wenn ich die Kosten der Pferdemistproduktion -also die gesamte Pferdehaltung- in die Heizkosten einrechne. Sind ja schließlich Kosten für den Pferdemist.

Wenn das mit dem Mietrecht kollidiert, muß die Wärmelieferung raus aus dem Mietverhältnis. Vergleichbar mit dem Fernwärmemodell. Wohnung mit Fernwärmeversorgung wird vermietet. Mieter schließt Wärmelieferungsvertrag mit dem Fernwärmelieferanten. Der Vermieter hat nichts damit zu tun. Wo ist das Problem?

Wenn ich eine Wohnung von einem Bäcker miete, hat der Brötchenkauf in dessen Bäckerei auch nichts mit Mietrecht zu tun.

² Zählerstände, Differenz, Zustandszahl (Z.Zahl) und Brennwert (Hs ,n)
Die Zählerstände und deren Differenz sind in m³ angegeben. Die Zustandszahl und der Brennwert dienen der Umrechnung des in m³
gemessenen Erdgasverbrauches in die abzurechnende Energiemenge in kWh. Die Erdgasabrechnung erfolgt nach den anerkannten
Technischen Regeln des DVGW (Arbeitsblatt G685). Weiterführende Informationen erhalten Sie im Internet unter http://www.n-ergie.de
oder telefonisch in unserem Service-Center.

Zitat von Mortimer

Der Vermieter hat nichts damit zu tun. Wo ist das Problem?

Es sei denn er produziert und verkauft Energie (Gewerbe) oder kauft die Energie und gibt sie weiter. Also braucht er eine Rechnung.
Auf deutsch, ich lach mir doch als Mieter in`s Fäustchen wenn Du keine Rechnung hast. Also Nebenkostenabrechnung zurück. Ebenso wenn Du mir den tatsächlichen Verbrauch nicht nachweisen kannst. Und wenn Du noch als Energielieferant auftrittst würde ich das auch prüfen lassen. Wie gesagt, für den Mieter kein Problem. Für den, welcher meint "Ich denk mir da mal etwas aus" und hinterher jammer ich dann rum, weil ich zu faul bin mich zu informieren, wird das sehr wohl zum Problem. Aber gut, die Stichworte zum Suchen habe ich genannt, auch wo man Hilfe bekommt. Und über Pferdemist (zu marktüblichen Preisen?) zu reden habe ich jetzt keinen Bock mehr. "Nebenkostenabrechnung - Sinn oder Unsinn und rechtliche Vorgaben" sollten in einem eigenen Thread in einem Juraforum erörtert werden.
Wie gesagt, ich habe da meine Erfahrungen gemacht, und wenn ich einen Mieter auch erst nach einem Jahr aus einer Wohnung geklagt habe, war das für alle Beteiligten keine win-win Situation.

Die Selbstkosten für den Pferdemist waren natürlich als Scherz gemeint.
Es ist selbstverständlich zulässig, dass ein Unternehmen seinem Inhaber eine Rechnung stellt. Das ist bei einer gewerblich betriebenen PV-Anlage (also jeder PV, die ins Netz einspeist) sogar vorgeschrieben. Der Eigenverbrauch ist eine geschäftliche Einnahme und muß als solche dann über das Gewerbe als Einnahme versteuert werden. Bei solchen Eigengeschäften wird vom Finanzamt sogar die Angemessenheit der Rechnungshöhe geprüft. Der Unternehmer darf sich selbst nicht unter Selbstkosten beliefern.
Genau das selbe Spiel ist zulässig, wenn das "Energieunternehmen" dem Mieter eine Rechnung stellt. Ich kenne mehrere Bauern, die genau das über ihre Biogasanlagen machen. Die Vermietung läuft privat. Die Energielieferung wird vom Betreiberunternehmen der Biogasanlage gestellt. Das sind zwar i.d.R. GmbHs und damit eigenständige juristische Personen. Das ist aber für die Rechnungslegung nicht relevant.

Zitat von Mortimer

Die Selbstkosten für den Pferdemist waren natürlich als Scherz gemeint.

Das habe ich schon verstanden und war von meiner Seite auch so gemeint.
Hier stellen sich die ganzen Wärmelieferungsvertragskonstruktionen gar nicht.
Warum zahlt er 500 € drauf?
Weil er nicht nach tatsächlichem Holzverbrauch abrechnet.
Wo könnte noch ein Problem liegen?
Der Mieter kann darauf bestehen, dass sein Anteil, zum größten Teil, nach seinem tatsächlichen Verbrauch berechnet werden muß. Und zwar, für die bewohnte Wohnung den prozentualen Anteil an verheiztem Holz.
Das ist hier doch ganz einfach umzusetzen. Warum sol er denn als Wärmelieferant auftreten? Der tatsächliche Holzverbrauch liegt doch vor. Es fehlt nur an den Wärmemengenzählern in den Wohnungen um eine saubere, einfache Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Der Vermieter will nicht draufzahlen und an den Heizkosten darf er nichts verdienen. Der Mieter will nur das bezahlen was er braucht, und wenn er spart, dies auch gewürdigt sehen.
Wenn der Vermieter zusätzlich noch Energielieferant sein will, soll er das mit seinem Steuerberater und seinem Rechtsanwalt klären. Vermieter darf an den Heizkosten nichts verdienen und hat das nachzuweisen (Wirtschaftlichkeitsgbot nach BGB und Heizkostenverordnung).